So berechnen Sie das Nettobetriebsergebnis (NOI) • BUOM

Wenn Sie planen, in eine Immobilie zu investieren, ist die Einschätzung, wie viel Einkommen damit erwirtschaftet werden kann, wahrscheinlich eines Ihrer Hauptanliegen. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) kann Ihnen sagen, ob eine Mietimmobilie die Kosten für den Besitz und die Instandhaltung wert ist. Wenn Sie wissen, wie Sie den Cashflow einer Immobilie nach Begleichung der Kosten berechnen, können Sie Ihre Investitionsentscheidung leichter treffen. In diesem Artikel besprechen wir das Nettobetriebseinkommen, wie man es berechnet, wie es sich vom Nettoeinkommen unterscheidet und beantworten einige häufig gestellte Fragen.

Was ist das Nettobetriebsergebnis?

Das Nettobetriebsergebnis ist eine Rentabilitätsformel, die die Fähigkeit einer Immobilie misst, aus ihrem Betrieb einen positiven Cashflow zu generieren. Mit anderen Worten: Das Nettobetriebsergebnis ist ein Maß dafür, wie rentabel eine Immobilieninvestition ist.

Warum ist das Nettobetriebsergebnis wichtig?

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist eine Kennzahl, anhand derer Anleger bestimmen, wie rentabel eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist. Investoren nutzen den NOI, um das aktuelle Einkommen einer Immobilie abzuschätzen und ihre potenzielle Rentabilität basierend auf den Betriebskosten besser zu verstehen. Da der NOI schwer zu manipulieren ist, können Anleger sich ein klares Bild von der Höhe des Cashflows machen, den eine Immobilie generiert. Die einzige Möglichkeit, den NOI zu ändern, besteht darin, die Betriebskosten durch eine Erhöhung der Miete zu senken.

Darüber hinaus kann NOI einem Investor dabei helfen, zu beurteilen, wie gut eine Immobilie verwaltet wird. Beispielsweise können potenzielle Mieteinnahmen durch den NOI dividiert werden, um die Betriebsmarge zu berechnen, die dann direkt mit anderen ähnlichen Immobilien verglichen werden kann.

NOI wird auch häufig zur Trendanalyse verwendet. Anleger können sehen, wie sich der Nettobetriebsertrag einer Immobilie über mehrere Jahre hinweg verändert hat. Wenn der NOI abnimmt, ist das ein Zeichen dafür, dass Maßnahmen ergriffen werden müssen. Dies kann auch ein guter Indikator dafür sein, dass die Immobilie möglicherweise zum Verkauf bereit ist.

Was ist im Nettobetriebsergebnis enthalten?

Die einzelnen Komponenten, die im Nettobetriebsergebnis enthalten sind, sind:

• Potenzielle Mieteinnahmen: Potenzielle Mieteinnahmen, auch PRI genannt, sind die Summe aller Mieteinnahmen für jede Vermietung, vorausgesetzt, die Immobilie ist vollständig bewohnt. Wenn die Immobilie nicht vollständig vermietet ist, können Anleger vergleichbare Immobilien und Mietpreise bewerten, um den PRI zu ermitteln.

• Kreditausfälle und Leerstand: Hierunter versteht man Einkommensverluste, weil Mieter ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht nachkommen oder die Immobilie räumen.

• Effektive Mieteinnahmen: Sie können die effektiven Mieteinnahmen berechnen, indem Sie Kreditverluste und Leerstandskosten abziehen. Effektive Mieteinnahmen sind die Mieteinnahmen, die ein Immobilieninvestor vernünftigerweise erwarten kann.

• Zusätzliches Einkommen: Manchmal generieren als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Einnahmen, die über die Miete der Mieter hinausgehen. Beispielsweise können Mietobjekte durch Verkaufsautomaten, Wäscheservice oder Werbetafeln zusätzliche Einnahmen generieren.

• Bruttobetriebseinkommen: Dies ist der Gesamtbetrag aller Erträge, die eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nach Kreditverlusten und Leerständen generiert.

• Betriebskosten: Dazu zählen alle für den Betrieb der Immobilie notwendigen Kosten. Zu den häufigsten Arten von Betriebsausgaben, die Anlegern entstehen, gehören Verwaltungsgebühren, Grundsteuern, Wartung und Reparaturen, Sachversicherungen, Nebenkosten und andere Arten sonstiger Ausgaben.

Was ist nicht im Nettobetriebsergebnis enthalten?

Einige Ausgaben werden bei der Berechnung des Nettobetriebseinkommens nicht berücksichtigt. Diese beinhalten:

• Einkommenssteuer. Da die Einkommensteuer je nach Anleger unterschiedlich ist, werden sie bei der Berechnung des NOI nicht berücksichtigt.

• Abschreibung: Bei der Abschreibung handelt es sich um einen Bucheintrag, nicht um einen tatsächlichen Mittelabfluss, und sie wird daher bei der Berechnung des NOI nicht berücksichtigt.

• Mietprovision: Dies ist die Provision, die Immobilienmakler oder Makler erhalten, wenn sie an der Vermietung einer Immobilie beteiligt sind.

• Kapitalkosten: Dabei handelt es sich um Ausgaben, die aufgrund von Ersatz oder größeren Renovierungen, beispielsweise der Installation einer HVAC-Anlage, unregelmäßig anfallen. Kleinere Wartungs- und Reparaturarbeiten sind nicht im Preis enthalten.

Mehr Details: So berechnen Sie Kapitalkosten

Wie lautet die Formel für das Nettobetriebsergebnis?

Formel für den Nettobetriebsgewinn:

Einkünfte aus Immobilien – Betriebsausgaben = Nettobetriebseinkommen

Wie berechnet man den Nettobetriebsgewinn?

Hier sind die grundlegenden Schritte, die Sie zur Berechnung des Nettobetriebseinkommens unternehmen müssen:

1. Berechnen Sie das Bruttobetriebsergebnis

Der erste Schritt, den Sie unternehmen müssen, besteht darin, alle Einnahmen zu berechnen, die die Immobilie erwirtschaftet. Zur Berechnung des Bruttobetriebseinkommens können Sie potenzielle Mieteinnahmen und alle anderen Einnahmequellen addieren und anschließend Leerstände und Kreditverluste abziehen. Die Formel sieht so aus:

Nettobetriebseinkommen = (potenzielle Mieteinnahmen + sonstige Einnahmen – Leerstände und Kreditausfälle) – Betriebsausgaben

2. Berechnen Sie die Betriebskosten

Da der NOI den Bruttoumsatz abzüglich der Betriebskosten darstellt, müssen Sie als Nächstes Ihre gesamten Betriebskosten ermitteln. Dazu gehören Ausgaben wie Lieferanten- und Lieferantenkosten, Wartungs- und Reparaturkosten, Grundsteuern, Versicherungen, Lohn- und Gehaltsabrechnungen und andere allgemeine immobilienbezogene Ausgaben. Wie oben erwähnt, müssen Sie die Kosten für größere, nicht routinemäßige Reparaturen oder Ersatzlieferungen nicht einkalkulieren. Sie müssen auch keine Provisionen einkalkulieren.

3. Berechnen Sie den NOI

Der letzte Schritt besteht darin, die Betriebskosten vom Bruttoeinkommen abzuziehen. Nehmen wir zum Beispiel an, ein kleines Bürogebäude kann 180.000 US-Dollar Miete generieren, wenn es zu 100 % belegt ist. Der Gesamtverlust aufgrund von Leerständen beträgt jedoch 15.000 US-Dollar, was zu tatsächlichen Mieteinnahmen von 165.000 US-Dollar führt. Der derzeitige Eigentümer der Immobilie gab an, dass die Grundsteuer 20.000 US-Dollar, die Versicherung 8.000 US-Dollar, die Instandhaltung der Immobilie 15.000 US-Dollar, die Gemeinkosten 5.000 US-Dollar und die sonstigen direkten Kosten 19.000 US-Dollar betrugen. Dies summiert sich auf 67.000 US-Dollar an Ausgaben. Wenn Sie diese Ausgaben von den tatsächlichen Mieteinnahmen abziehen, beträgt der NOI 113.000 US-Dollar.

Ist das Nettobetriebseinkommen dasselbe wie das Nettoeinkommen?

Obwohl sie ähnlich sind, sind sie nicht gleich. Der Nettogewinn ist der Betrag der Einnahmen, der nach Berücksichtigung aller Ausgaben für die Periode verbleibt. Bei der Berechnung des Nettoeinkommens ziehen Sie nicht nur die betrieblichen Erträge, sondern auch die nicht betrieblichen Aufwendungen ab. Darin sind auch einmalige Aufwendungen enthalten, beispielsweise Investitionsaufwendungen, die nicht in die NOI-Berechnung einbezogen werden. Nettogewinnformel:

Nettoeinkommen = Betriebseinkommen + Kapitaleinkommen – Zinsen + außerordentliche Erträge – außerordentliche Aufwendungen – Steuern

Was ist ein gutes Nettobetriebsergebnis (NOI)?

Ein gutes Nettobetriebsergebnis ist positiv. Ein positives Nettobetriebsergebnis bedeutet, dass die Einnahmen einer Immobilie höher sind als ihre Betriebsausgaben. Wenn eine Immobilie einen negativen NOI aufweist, bedeutet dies, dass ihre Ausgaben höher sind als ihre Einnahmen. Letztlich gilt: Je höher der NOI, desto mehr Erträge werden als Immobilieninvestition generiert.