Что такое CMA в сфере недвижимости? (с часто задаваемыми вопросами)

Стоимость недвижимости зависит от многих меняющихся факторов, таких как близлежащие удобства и популярные стили жилья. В вашей карьере в сфере недвижимости вам может понадобиться оценить цену дома в процессе покупки или продажи. Сравнительный анализ рынка (CMA) — это инструмент, который вы можете использовать для оценки цен на жилье на конкретном рынке жилья. В этой статье мы объясним, что такое CMA, как он работает и как его создать, а также ответим на некоторые часто задаваемые вопросы, которые могут у вас возникнуть.

Что такое CMA в сфере недвижимости?

Сравнительный анализ рынка — это оценка стоимости недвижимости на основе сопоставимых объектов недвижимости, недавно проданных в этом районе. CMA — это неофициальная оценка, которую агент по недвижимости или брокер может провести, чтобы помочь клиентам купить или продать дом. Обычно это одностраничный лист, в котором указана основная информация об объекте недвижимости и аналогичных объектах, чтобы клиенты могли лучше понять местный рынок.

Как работает сравнительный анализ рынка?

Сравнительный анализ рынка работает путем сравнения дома с аналогичной недвижимостью, недавно проданной в этом районе. Многие люди, занимающиеся недвижимостью, называют эти похожие объекты сопоставимыми объектами или, для краткости, «комп». Находя акции, вы можете оценить, как продаются дома, и определить средние местные цены за квадратный фут.

Цель CMA в сфере недвижимости

Цель CMA в сфере недвижимости — помочь агентам, брокерам, покупателям и продавцам определить справедливые рыночные цены. В зависимости от вашей роли в сфере недвижимости вам может потребоваться создать или объяснить CMA для ваших клиентов.

При продаже дома вы можете использовать CMA, чтобы определить справедливую цену, прежде чем выставлять недвижимость на продажу. Если вы установите правильную цену на недвижимость, вы можете помочь своим клиентам заработать как можно больше денег, а также честно продать свой дом. Позже в процессе продажи ипотечная компания проведет официальную оценку, чтобы определить стоимость дома. Заполнив CMA заранее, вы можете помочь установить точную цену, которая, как мы надеемся, будет близка к окончательной оценке, что облегчит процесс закрытия для вас и ваших клиентов.

CMA также может помочь в процессе покупки. Если вы помогаете клиентам приобрести недвижимость, CMA может показать им цены на местном рынке. Вы можете помочь им определить цену предложения, а иногда помочь им найти хорошую сделку.

Что входит в отчет CMA?

Отчет CMA может включать описание дома и трех-пяти аналогичных объектов недвижимости, недавно проданных в этом районе. Он содержит фотографии сопоставимых домов и описывает каждое свойство:

Возраст
Условие
Стиль (например, Кейп-Код, ранчо, колониальный)
Квадратные метры
Размер двора
Особенности двора (например, озеленение или внутренние дворики)
Количество спален и ванных комнат
Системы отопления и охлаждения
Дополнительные удобства, такие как камин или бассейн
Продажная цена
Скорректированная цена продажи
Скорректированная цена за квадратный метр

Как провести сравнительный анализ рынка

Вы можете использовать эти шаги для проведения сравнительного анализа рынка:

1. Оцените окрестности дома

Помогая клиентам купить или продать дом, вы можете сначала подумать, где находится дом. Включите все удобства района, которые могут повлиять на цену дома, такие как близлежащие парки, школы или рестораны. Люди часто платят больше, чтобы жить рядом с этими элементами, поэтому важно учитывать их, поскольку они могут повлиять на цены на жилье.

Попробуйте описать общий вид района, учитывая тротуары, деревья и состояние других домов. Во время вашей карьеры в сфере недвижимости этот шаг может стать проще, когда вы узнаете больше о местных районах и о том, что домовладельцы считают ценным в вашем районе.

2. Соберите информацию об объекте

Соберите информацию о листинге и назначьте время для посещения объекта. Список будет включать такие детали, как площадь в квадратных футах и возраст. Посещение дома может помочь вам описать любые другие факторы, такие как отделка, состояние, планировка, ландшафтный дизайн и любые улучшения, которые могут повлиять на стоимость дома.

3. Найдите похожие дома

Попробуйте найти от трех до пяти похожих недавно проданных домов в радиусе 1 мили, чтобы получить наиболее точные результаты. Если возможно, ищите дома, проданные в течение последних трех месяцев, потому что средние цены могут быстро меняться. Дома, проданные в прошлом году, могут не точно отражать текущий рынок.

Если некоторые области, этот шаг может быть проще, чем другие. Если вы продаете жилой комплекс, дома могут совпадать друг с другом, и вы можете использовать их для сравнения. Однако во многих районах дома имеют разные размеры и обладают уникальными качествами, влияющими на их стоимость. Старайтесь выбирать дома, максимально похожие на ваш объект недвижимости.

4. Учитывать и рассчитывать корректировки

Вы можете скорректировать различия при сравнении вашего имущества с предложениями, учитывая стоимость каждого качества в долларах. Например, каждая спальня в вашем районе добавляет определенную сумму к собственности. В вашем местном агентстве недвижимости эти цифры могут быть легко доступны, или вы можете определить стоимость, изучив цены на жилье. Эти цифры будут варьироваться в зависимости от вашего региона.

При создании корректировок агенты по недвижимости используют термины выше или ниже, чтобы оценить качества по сравнению с рассматриваемым домом. Дополнительная спальня — это превосходное качество, а маленькая ванная комната — худшее качество.

Рассчитайте корректировки, изменив цену сопоставимого дома. Вы будете вычитать любые превосходные качества и добавлять любые низшие качества. Например, если в сопоставимом доме есть три спальни, а в доме, который вы перечисляете, две, то сопоставимый дом имеет более высокое качество. Это означает, что кто-то, вероятно, заплатил больше, чтобы купить этот дом. Вы вычтете стоимость дополнительной спальни в долларах из цены акции, чтобы определить скорректированную стоимость. Сделайте это для каждой разницы в качестве в ваших сопоставимых домах.

5. Определите цену продажи за квадратный метр

Затем вы возьмете скорректированную цену каждого сопоставимого дома и рассчитаете скорректированную цену за квадратный фут, разделив цену на квадратные футы. Используя здесь скорректированную цену, вы сможете более точно сравнивать свойства.

6. Создайте отчет и поделитесь им

Вы можете использовать различное программное обеспечение, чтобы сделать визуально привлекательный отчет CMA, чтобы поделиться с вашими клиентами, или вы также можете создать его самостоятельно. Постарайтесь организовать композиции вместе, чтобы ваши клиенты могли быстро сравнить каждую из них. Часто CMA будет иметь титульную страницу, на которой показаны три-пять сопоставимых домов рядом на диаграмме. Вы можете включить изображение каждой композиции с продажной ценой и скорректированной ценой за квадратный фут ниже. Таким образом, ваш клиент может легко увидеть и сравнить цифры.

Часто задаваемые вопросы о CMA

Вот некоторые часто задаваемые вопросы о CMA в сфере недвижимости:

Нужно ли мне создавать CMA?

CMA является необязательным, но настоятельно рекомендуется как для процесса покупки, так и для продажи. CMA может помочь вам установить справедливые цены, а также убедиться, что ваши покупатели делают лучшие предложения.

Когда лучше всего создавать CMA?

По возможности старайтесь создать CMA на ранней стадии процесса покупки или продажи. Если вы продаете недвижимость, вы можете создать CMA, прежде чем выставлять недвижимость на продажу, чтобы помочь вам установить цену листинга.

Чем CMA отличается от оценки?

CMA похож на оценку, но менее формален. Лицензированный оценщик проводит официальную оценку. Часто ипотечная компания назначает оценку, чтобы проверить стоимость дома, прежде чем согласиться ссудить деньги покупателю. Агент по недвижимости или брокер может провести CMA.

Нужна ли мне лицензия оценщика для проведения CMA?

Вам не нужна лицензия оценщика для проведения CMA. В некоторых штатах могут быть инструкции по проведению точного CMA. Дополнительную информацию можно получить у своего брокера по недвижимости или в лицензионном центре. Если вы заинтересованы в проведении официальных оценок, вы можете заняться карьерой оценщика недвижимости и получить необходимую лицензию.

Что мне делать, если мне трудно найти похожие дома в этом районе?

Если вы находитесь в сельской местности или в районе, где мало домов выставлено на продажу, при необходимости вы можете выйти за пределы рекомендуемого радиуса 1 мили. Попробуйте найти похожий район, если это возможно, и внесите необходимые коррективы.

Почему у меня такие разные цены за квадратный метр?

Скорректированные цены помогут вам найти среднюю цену за квадратный фут, но каждая продажа уникальна. Иногда на цену дома влияют внешние факторы. Например, покупатель заплатил за дом наличными или продавец предложил скидку члену семьи.

Вы можете связаться с агентом по листингу на сайте, чтобы задать дополнительные вопросы, если вы хотите провести дополнительное исследование и соответствующим образом скорректировать цену. Вы можете сделать дополнительную пометку в своем CMA, подчеркнув эту разницу.

Допустимо, если существует диапазон цен за квадратный фут, если они помогут вам определить среднее значение для сопоставимых домов в вашем районе.