Что такое чистая операционная прибыль?

22 февраля 2021 г.

Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость или просто хотите оценить рентабельность собственного бизнеса, формула чистого операционного дохода может оказаться очень полезной. Поскольку он не включает процентные расходы, расходы по подоходному налогу и другие неоперационные расходы, он является хорошим индикатором основной деятельности вашего бизнеса без влияния этих других статей. Хотя NOI — это простая формула для расчета, определение и расчет общих операционных расходов и источников дохода требует времени.

В этой статье мы обсудим, что такое чистая операционная прибыль, как ее рассчитать и как ее можно использовать.

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистый операционный доход (NOI) — это вероятностная формула, используемая в сфере недвижимости для измерения прибыльности приносящих доход инвестиций в недвижимость. Другими словами, он измеряет сумму денежного потока, который недвижимость имеет после того, как все операционные расходы были оплачены. NOI равен всему валовому операционному доходу за вычетом любых операционных расходов.

Инвесторы по-разному управляют активами и управляют ими, поэтому нередко бывает два NOI: один основан на фактических результатах, а другой — на прогнозируемых доходах и расходах. Несмотря на это, чистый операционный доход является важным аспектом оценки рентабельности недвижимости.

Как рассчитать чистую операционную прибыль

Вот основные шаги, которые вы можете использовать для расчета NOI:

1. Добавьте весь валовой доход.

2. Рассчитать все операционные расходы.

3. Рассчитать чистую операционную прибыль.

1. Добавьте весь валовой доход

Доход от собственности включает в себя больше, чем просто доход от аренды. Это может включать:

• Плата за парковку

• Торговые автоматы

• Плата за услуги прачечной

• Плата за сервис

• Просроченные платежи

• Залог за питомца и ежемесячная плата за питомца

• Розничный доход от складских помещений или транспортных средств

После того, как вы определили все возможные источники дохода, который имущество приносит каждый год, рассчитайте общий валовой доход от имущества.

2. Рассчитайте все операционные расходы

Расходы на недвижимость могут включать:

• Маркетинг и реклама: эти расходы могут значительно различаться, особенно когда недвижимость рекламируется потребителям, а не когда она используется для розничной торговли или офисных помещений.

• Профессиональное управление: это может быть существенным расходом, который является нормальным для более крупных коммерческих объектов. Тем не менее, расходы на профессиональное управление могут быть компенсированы за счет экономии на профессиональной поддержке имущества и управлении операциями.

• Коммунальные услуги: к ним часто относятся мусор, вода, интернет и другие коммунальные услуги. Однако они включаются в ваш расчет NOI только в том случае, если вы не перекладываете эти расходы на арендаторов.

• Ремонт: это должно включать в себя все, от ремонта сломанных кондиционеров до ухода за ландшафтом.

• Страхование: это могут быть значительные расходы, которые следует включить в операционные расходы.

При расчете всех операционных расходов вы не включаете долговые услуги, такие как платеж по ипотеке или деньги, причитающиеся частному кредитору. После того, как вы определили все операционные расходы, добавьте их, чтобы определить общую стоимость операционных расходов собственности.

3. Рассчитайте чистую операционную прибыль

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, вы вычитаете операционные расходы из общего валового дохода от собственности.

Когда использовать чистую операционную прибыль

Инвесторы в недвижимость и кредиторы используют NOI, чтобы определить, будет ли объект недвижимости хорошей инвестицией. Они также используют NOI для определения начальной стоимости свойства. Глядя на чистый операционный доход, они могут увидеть, сколько денег может принести недвижимость после операционных расходов, и решить, является ли это хорошей инвестицией и какую цену они готовы за нее заплатить. Инвесторы должны включать в свои расчеты все источники дохода, поскольку недвижимость может приносить доход несколькими способами.

Как использовать чистую операционную прибыль

Допустим, у вас есть коммерческая недвижимость, которая приносит 200 000 долларов дохода и 150 000 долларов операционных расходов. Чтобы рассчитать NOI, вы просто вычитаете 150 000 долларов из 200 000 долларов и получаете NOI в размере 50 000 долларов. если NOI является отрицательным числом, когда операционные расходы выше, чем общий операционный доход, а имущество работает с убытком, результат называется чистым операционным убытком (NOL).

Есть несколько способов использования NOI:

1. Кредиторами и коммерческими кредиторами: при определении того, будет ли недвижимость заложена, кредиторы и кредиторы в большей степени полагаются на NOI, чем на собственную кредитную историю инвестора. NOI позволяет им прогнозировать денежные потоки для оценки первоначальной стоимости имущества. Если недвижимость приносит прибыль, они используют ее для определения размера кредита, который они готовы дать инвестору. Однако, если после оценки доходов и операционных расходов недвижимость показывает, что она работает с убытком, кредиторы вряд ли одобрят заявку на ипотеку.

2. Чтобы получить четкое представление о денежных потоках: поскольку NOI трудно манипулировать, вы можете использовать эту формулу, чтобы получить четкое представление о денежных потоках собственности. Единственный способ изменить NOI — увеличить арендную плату или другие сборы или сократить эксплуатационные расходы. Поскольку при расчете NOI не учитываются налоги на финансирование и подоходный налог, это дает вам четкое представление о том, как осуществляется управление недвижимостью.

3. Анализ тенденций: NOI может четко показать, как прибыльность собственности меняется в течение нескольких лет. Если NOI снижается, это явный признак того, что необходимо внести изменения для улучшения. Если NOI увеличивается из года в год, это указывает на то, что недвижимость представляет собой хорошую возможность для продажи.

4. Оценка недвижимости перед покупкой: Если вы определяете, будет ли коммерческая недвижимость выгодной покупкой, NOI поможет вам оценить прибыльность недвижимости и сформулировать предложение.