Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)
Если вы планируете инвестировать в объект недвижимости, оценка того, какой доход он может принести, вероятно, является одной из ваших главных забот. Чистый операционный доход (NOI) может сказать вам, стоит ли сдача недвижимости в аренду затрат на ее владение и содержание. Знание того, как рассчитать денежные потоки, которые имеет недвижимость после оплаты расходов, может облегчить ваше инвестиционное решение. В этой статье мы обсудим чистую операционную прибыль, как ее рассчитать, чем она отличается от чистой прибыли, а также ответим на некоторые часто задаваемые вопросы.
Что такое чистая операционная прибыль?
Чистый операционный доход — это формула прибыльности, которая измеряет способность собственности генерировать положительный денежный поток от своей деятельности. Другими словами, чистая операционная прибыль — это показатель того, насколько выгодны инвестиции в недвижимость.
Почему важна чистая операционная прибыль?
Чистый операционный доход (NOI) — это показатель, который инвесторы используют при определении того, насколько прибыльным является объект инвестиционной собственности. Инвесторы используют NOI для оценки текущих доходов от собственности и лучшего понимания ее потенциальной прибыльности в зависимости от того, сколько будет стоить ее эксплуатация. Поскольку NOI трудно манипулировать, он позволяет инвесторам получить четкое представление о размере денежного потока, который генерирует недвижимость. Единственный способ изменить NOI — сократить эксплуатационные расходы за счет увеличения арендной платы.
Кроме того, NOI может помочь инвестору оценить, насколько хорошо управляется недвижимость. Например, потенциальный доход от аренды можно разделить на NOI, чтобы рассчитать операционную маржу, которую затем можно напрямую сравнить с другими аналогичными объектами недвижимости.
NOI также обычно используется для анализа тенденций. Инвесторы могут посмотреть, как изменилась чистая операционная прибыль собственности за несколько лет. Если NOI уменьшается, это признак того, что необходимо предпринять какие-то действия. Это также может быть хорошим индикатором того, что недвижимость может быть готова к продаже.
Что входит в чистую операционную прибыль?
Отдельные компоненты, которые включаются в чистую операционную прибыль:
Потенциальный доход от аренды: также называемый PRI, потенциальный доход от аренды представляет собой сумму всех доходов от аренды по каждой аренде при условии, что недвижимость полностью занята. Если собственность не полностью занята, то инвесторы могли бы оценить сопоставимые свойства и арендные ставки, чтобы определить PRI.
Кредитные убытки и вакансии: это относится к доходу, потерянному из-за того, что арендаторы не выполняют свои обязательства по арендным платежам или из-за того, что они освобождают собственность.
Эффективный доход от аренды: Вы можете рассчитать эффективный доход от аренды, вычитая расходы на кредитные убытки и незанятые помещения. Эффективный доход от аренды — это то, на что инвестор в недвижимость может разумно рассчитывать в виде арендных платежей.
Дополнительный доход: иногда инвестиционная недвижимость приносит доход помимо арендной платы от арендаторов. Например, сдаваемое в аренду имущество может приносить дополнительный доход от торговых автоматов, услуг прачечной или рекламных щитов.
Валовой операционный доход: это общая сумма всех доходов, которые приносит инвестиционная недвижимость после кредитного убытка и вакансий.
Операционные расходы: Сюда входят все расходы, необходимые для эксплуатации имущества. Некоторыми из наиболее распространенных видов операционных расходов, которые несут инвесторы, являются плата за управление, налоги на имущество, техническое обслуживание и ремонт, страхование имущества, коммунальные услуги и другие виды различных расходов.
Что не входит в чистую операционную прибыль?
Некоторые расходы исключаются при расчете чистой операционной прибыли. Они включают:
Подоходные налоги. Поскольку подоходные налоги зависят от инвестора, они исключаются при расчете NOI.
Амортизация: Амортизация является бухгалтерской записью, а не фактическим оттоком денежных средств, и поэтому не учитывается при расчете NOI.
Комиссионные за аренду: это комиссионные, которые получают агенты по недвижимости или брокеры, если они участвуют в процессе аренды помещения.
Капитальные затраты: это расходы, которые возникают нерегулярно в связи с заменой или капитальным ремонтом, например, размещением системы ОВКВ. Не включает мелкое техническое обслуживание и ремонт.
Подробнее: Как рассчитать капитальные затраты
Какова формула чистой операционной прибыли?
Формула чистой операционной прибыли:
Доход, полученный от собственности – операционные расходы = чистый операционный доход
Как рассчитать чистую операционную прибыль?
Вот основные шаги, которые необходимо предпринять для расчета чистой операционной прибыли:
1. Рассчитайте валовой операционный доход
Первый шаг, который вы должны сделать, это подсчитать весь доход, который приносит объект недвижимости. Чтобы рассчитать валовой операционный доход, вы можете сложить потенциальный доход от аренды и все другие источники дохода, а затем вычесть незанятые помещения и кредитные убытки. Формула выглядит следующим образом:
Чистый операционный доход = (потенциальный доход от аренды + прочие доходы – вакансии и кредитные убытки) – операционные расходы
2. Рассчитайте операционные расходы
Поскольку NOI представляет собой валовой доход за вычетом операционных расходов, следующий шаг, который вам нужно сделать, — это определить общие операционные расходы. Это включает в себя такие расходы, как расходы продавцов и поставщиков, расходы на техническое обслуживание и ремонт, налоги на имущество, страхование, заработную плату и другие общие расходы, связанные с имуществом. Как упоминалось выше, вам не нужно включать стоимость капитального нерегулярного ремонта или замены. Также вам не нужно учитывать комиссионные сборы.
3. Рассчитать NOI
Последний шаг — вычесть операционные расходы из валового дохода. Например, предположим, что небольшое офисное здание может приносить 180 000 долларов арендной платы, если оно занято на 100%. Тем не менее, общая сумма убытков из-за вакансий составляет 15 000 долларов США, в результате чего фактический доход от аренды составляет 165 000 долларов США. Нынешний владелец имущества отметил, что налоги на имущество составляли 20 000 долларов, страховка – 8 000 долларов, содержание имущества – 15 000 долларов, накладные расходы – 5 000 долларов, а другие прямые расходы составили 19 000 долларов. В сумме это составляет 67 000 долларов расходов. Когда вы вычитаете эти расходы из фактического дохода от аренды, вы видите, что NOI составляет 113 000 долларов.
Является ли чистая операционная прибыль такой же, как чистая прибыль?
Хотя они похожи, они не одинаковы. Чистая прибыль — это сумма дохода, которая остается после учета всех расходов за период. При расчете чистой прибыли вы вычитаете не только операционный доход, но и внереализационные расходы. Он также включает единовременные расходы, такие как капитальные затраты, которые не учитываются при расчете NOI. Формула чистой прибыли:
Чистая прибыль = операционный доход + инвестиционный доход – проценты + чрезвычайный доход – чрезвычайные расходы – налоги
Что такое хороший чистый операционный доход (NOI)?
Хороший чистый операционный доход является положительным. Положительный чистый операционный доход означает, что доход от собственности выше, чем его операционные расходы. Если свойство имеет отрицательный NOI, это означает, что его расходы выше, чем его доходы. В конечном счете, чем выше NOI, тем больший доход он приносит в качестве инвестиции в недвижимость.