Как применить метод сравнения продаж в сфере недвижимости

Общая стоимость любого имущества зависит от нескольких факторов, включая стоимость окружающих объектов, домов или предприятий. Агенты по недвижимости и брокеры используют такие инструменты, как метод сравнения продаж, чтобы более точно определить стоимость собственности по отношению к соседним объектам в этом районе. Понимание того, как работает подход сравнения продаж, может помочь вам более точно определить стоимость домов и недвижимости для покупки или продажи. В этой статье мы обсудим, что такое подход сравнения продаж и как проводить анализ.

Что такое метод сравнения продаж?

Подход сравнения продаж — это метод, который агенты по недвижимости и брокеры используют для определения стоимости недвижимости или дома путем сравнения рассматриваемого дома с другими домами в этом районе с аналогичными характеристиками, которые были недавно проданы. Подход, основанный на сравнении продаж, помогает агентам по недвижимости поддерживать справедливые цены на местном рынке и дает более точную картину стоимости дома или недвижимости.

Факторы подхода к сравнению продаж

Выполнение подхода сравнения продаж требует нескольких важных шагов. Агенты и брокеры учитывают следующие факторы при сравнении продаж:

Место нахождения

Расположение собственности обычно является первым фактором при сравнении продаж. В разных районах разная стоимость жизни, налоги на недвижимость и эстетика, которые влияют на общую стоимость недвижимости. Например, некоторые объекты недвижимости на набережной стоят дороже из-за их близости к озерам, рекам, океанам и пляжам. Агент или брокер рассматривает местоположение собственности, чтобы определить, влияет ли оно на общую стоимость, прежде чем рассматривать другие факторы.

Район

Окрестности также играют важную роль в стоимости собственности или дома. Агенты и посредники определяют близость дома к удобствам, таким как школы, развлекательные центры, парки, места отдыха и правительственные здания. Другие факторы включают уровень преступности в районе, уровень загрязнения и близость к шуму от автомагистралей, промышленных зданий или природных факторов.

Недавно проданные объявления

Недавно проданные списки в данной области могут дать представление о том, как выглядит рынок в этой области в целом. Например, если аналогичные дома в районе продаются за 150 000 долларов, риелтор или агент могут определить, что рассматриваемый дом может быть продан за большую или равную сумму. Недавно проданные списки также могут помочь брокеру или агенту узнать больше о районе, в том числе о том, какие модели движения там происходят или развиваются ли какие-либо тенденции ценообразования.

Возраст

Возраст дома также влияет на подход к сравнительным продажам. Агенты и брокеры учитывают возраст дома, потому что он может повлиять на стоимость как отрицательно, так и положительно, в зависимости от района, стиля дома и того, какие обновления ему могут понадобиться. Например, старый дом в стиле Тюдоров может продаваться дороже, чем современный дом, из-за более эстетичного кирпичного фасада и деревянных полов. Или он может продаваться дешевле, учитывая, что ему более 100 лет и он нуждается в нескольких важных и дорогих обновлениях электрических панелей и сантехники.

Возраст аналогичных домов в этом районе также влияет на сравнение. Современный дом среди старого района в стиле Тюдоров может продаваться дешевле, чем его соседи.

Условие

Состояние дома является одним из наиболее важных факторов при сравнительном подходе к продажам. Состояние дома включает в себя:

• Состояние электрощита

• Наружная краска

• интерьерная краска

• Состояние окна

• Внутренние полы

• Состояние печи или системы отопления

• Состояние крыши

• Подвальное состояние

• Состояние кухни и санузла

Есть много других аспектов состояния дома, которые можно применить к подходу сравнительных продаж, но это одни из наиболее распространенных. Если два дома в одном и том же районе выставлены на продажу, и у одного из них проваливается крыша, вероятно, дом с функциональной прочной крышей может быть продан по более высокой цене.

Как сделать метод сравнения продаж

Выполнение подхода сравнения продаж может сделать процесс продажи или покупки более точным и эффективным. Вот как можно сравнить продажи любого дома или недвижимости:

1. Найдите аналоги на рынке

Первым шагом в этом процессе является определение «аналогов» на рынке. Это дома в районе, которые больше всего похожи на дом, который вы продаете или покупаете. Ищите общие стили, такие как Тюдор, Кейп-Код, Коттеджи, Французский кантри и Греческое возрождение. Вы также можете искать дома, которые были проданы по цене, аналогичной первоначальной стоимости дома. Это помогает создать основу для вашего анализа, определяя, какие дома в этом районе больше всего напоминают объект вашего сравнения.

2. Определите общие атрибуты сравниваемых объектов и основного дома.

Следующим шагом является определение общих характеристик ваших сопоставимых объектов и основного дома или имущества, которое вы покупаете или продаете. Это может включать общие районы или географические районы, возраст, состояние, рыночную цену на данный момент в недавней истории и цены на квадратные метры. Это поможет вам определить, какие атрибуты рассматриваемого дома или имущества имеют общие черты с аналогичными объектами и в чем они могут отличаться. Различия могут увеличить стоимость дома.

Например, если два дома в стиле Кейп-Код находятся на одном рынке, но в одном из этих домов есть готовый подвал, обновленная кухня и ванная комната, этот дом может продаваться по более высокой цене, чем аналогичный дом без этих функций.

3. Внесите коррективы в значения сопоставимых объектов

Как только вы определите общие атрибуты между вашими сопоставимыми объектами и вашим домом, вы можете внести коррективы в значения сопоставимых объектов на основе рыночных тенденций и других факторов. Определите, произошли ли существенные изменения на местном рынке после продажи ваших аналогов. Это может включать завышенные цены или спад на рынке жилья в целом. Вы также можете ознакомиться с условиями ипотеки и уровнем дохода в этом районе, а также с физическими характеристиками, которые отличают каждую из них.

4. Объедините все факторы и корректировки для окончательной оценки цены.

Приняв во внимание всю сопоставимую информацию, вы можете начать процесс определения цены объекта недвижимости. Вот пример типичного подхода к сравнительным продажам:

Главная тема

• Тюдоровский стиль

• 100 лет

• Не требует капитального ремонта

• Продан пять лет назад за 235 000 долларов.

• Обновленная кухня и ванная

• Безопасный район

• Рядом с удобствами, включая развлекательный комплекс и пятизвездочную школьную систему

• Большой двор

• 2500 квадратных футов

Сопоставимые

Главная один:

• Тюдоровский стиль

• 115 лет

• Требуется ремонт крыши (ориентировочная стоимость 2300 долларов США)

• Продан год назад за 139 000 долларов.

• Кухня и ванная требуют ремонта

• Безопасный район

• Рядом с удобствами. такие как школы и парки

• Небольшой двор с забором

• 2700 квадратных футов

Дом два:

• Кейп-Код

• 70 лет

• Требуется ремонт подвала (ориентировочная стоимость 11 000 долларов США)

• Продан в этом году за 189 000 долларов.

• Обновленная кухня и ванная

• Безопасный район

• Инфраструктура поблизости, в том числе школы, развлекательный комплекс, парки и театры

• Большой двор с деревянным забором

• 2800 квадратных футов

Исследуемый дом представляет собой 100-летний дом в стиле Тюдоров с большим двором и площадью 2500 квадратных футов. Сопоставимыми являются дома в стиле Тюдоров и Кейп-Код, каждый из которых имеет площадь более 2000 квадратных футов и безопасные районы. При сравнительном подходе к продажам вы определяете, что первый и второй дома нуждаются в капитальном ремонте, стоимость которого варьируется от 2300 до 11 000 долларов. Каждый из них имеет двор разного размера и недавно был продан по разной цене.

Сравнение показывает, что дом в стиле Тюдоров, такой как рассматриваемый дом, продается примерно за 140 000 долларов или больше, учитывая, что дом нуждается в значительном ремонте крыши. Эти два дома разделяют факторы безопасного района, площадью более 2000 квадратных футов и удобств поблизости. Тем не менее, сопоставимый Tudor нуждается в обновлении кухни и ванной и предлагает небольшой огороженный двор. Вы можете оценить стоимость рассматриваемого дома от 150 000 до 200 000 долларов, используя информацию о каждом доме и состояние рынка.