Was ist das Nettobetriebsergebnis? • BUOM

22. Februar 2021

Wenn Sie an einer Investition in Immobilien interessiert sind oder einfach nur die Rentabilität Ihres eigenen Unternehmens bewerten möchten, kann die Nettobetriebseinkommensformel sehr nützlich sein. Da darin Zinsaufwendungen, Einkommensteueraufwendungen und andere nicht betriebliche Aufwendungen nicht enthalten sind, ist es ein guter Indikator für die Kernleistung Ihres Unternehmens ohne den Einfluss dieser anderen Posten. Obwohl der NOI eine einfach zu berechnende Formel ist, nimmt die Identifizierung und Berechnung der Gesamtbetriebskosten und Einnahmequellen Zeit in Anspruch.

In diesem Artikel besprechen wir, was ein Nettobetriebsergebnis ist, wie es berechnet wird und wie es verwendet werden kann.

Was ist das Nettobetriebsergebnis?

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist eine Wahrscheinlichkeitsformel, die in der Immobilienbranche verwendet wird, um die Rentabilität einkommensgenerierender Immobilieninvestitionen zu messen. Mit anderen Worten: Es misst die Höhe des Cashflows einer Immobilie, nachdem alle Betriebskosten bezahlt wurden. Der NOI entspricht dem gesamten Bruttobetriebseinkommen abzüglich etwaiger Betriebsausgaben.

Anleger verwalten und verwalten Vermögenswerte unterschiedlich, daher ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei NOIs vorliegen: einer basierend auf tatsächlichen Ergebnissen und der andere basierend auf prognostizierten Einnahmen und Ausgaben. Dennoch ist das Nettobetriebsergebnis ein wichtiger Aspekt bei der Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie.

So berechnen Sie das Nettobetriebsergebnis

Hier sind die grundlegenden Schritte, die Sie zur Berechnung des NOI verwenden können:

1. Addieren Sie alle Bruttoeinnahmen.

2. Berechnen Sie alle Betriebskosten.

3. Berechnen Sie das Nettobetriebsergebnis.

1. Addieren Sie alle Bruttoeinnahmen

Zu den Immobilienerträgen zählen mehr als nur Mieteinnahmen. Dies kann Folgendes umfassen:

• Parkgebühr

• Verkaufsautomaten

• Wäschegebühr

• Bezahlen Sie für den Service

• Späte Zahlungen

• Kaution für Haustiere und monatliche Gebühr für Haustiere

• Einzelhandelseinkommen aus Lagerhallen oder Fahrzeugen

Nachdem Sie alle möglichen Einnahmequellen identifiziert haben, die die Immobilie jedes Jahr generiert, berechnen Sie die gesamten Bruttoeinnahmen aus der Immobilie.

2. Berechnen Sie alle Betriebskosten

Zu den Immobilienkosten können gehören:

• Marketing und Werbung: Diese Kosten können erheblich variieren, insbesondere wenn die Immobilie bei Verbrauchern beworben wird und nicht als Einzelhandels- oder Bürofläche genutzt wird.

• Professionelles Management: Dies kann ein erheblicher Kostenfaktor sein und ist bei größeren Gewerbeimmobilien normal. Die Kosten für eine professionelle Verwaltung können jedoch durch Einsparungen bei der professionellen Immobilienbetreuung und Betriebsführung ausgeglichen werden.

• Versorgungseinrichtungen: Dazu gehören häufig Müll, Wasser, Internet und andere Versorgungseinrichtungen. Sie fließen jedoch nur dann in Ihre NOI-Berechnung ein, wenn Sie diese Kosten nicht an Ihre Mieter weitergeben.

• Reparaturen: Dies sollte alles umfassen, von der Reparatur defekter Klimaanlagen bis hin zur Pflege Ihrer Landschaftsgestaltung.

• Versicherung: Dies kann eine erhebliche Ausgabe sein, die in den Betriebskosten enthalten sein sollte.

Wenn Sie alle Betriebskosten berechnen, berücksichtigen Sie keine Schuldendienste, wie z. B. eine Hypothekenzahlung oder Geld, das Sie einem privaten Kreditgeber schulden. Nachdem Sie alle Betriebskosten ermittelt haben, addieren Sie diese, um die Gesamtkosten der Betriebskosten der Immobilie zu ermitteln.

3. Berechnen Sie das Nettobetriebsergebnis

Um den Nettobetriebsertrag zu berechnen, ziehen Sie die Betriebskosten vom Gesamtbruttoertrag der Immobilie ab.

Wann ist das Nettobetriebseinkommen zu verwenden?

Immobilieninvestoren und Kreditgeber nutzen den NOI, um festzustellen, ob eine Immobilie eine gute Investition darstellt. Sie nutzen den NOI auch, um die Anschaffungskosten einer Immobilie zu ermitteln. Anhand des Nettobetriebseinkommens können sie sehen, wie viel Geld eine Immobilie nach Abzug der Betriebskosten verdienen kann, und entscheiden, ob es sich um eine gute Investition handelt und welchen Preis sie bereit sind, dafür zu zahlen. Anleger sollten alle Einnahmequellen in ihre Berechnungen einbeziehen, da Immobilien auf verschiedene Weise Erträge generieren können.

Verwendung des Nettobetriebseinkommens

Nehmen wir an, Sie verfügen über eine Gewerbeimmobilie, die einen Umsatz von 200.000 US-Dollar und Betriebskosten von 150.000 US-Dollar generiert. Um den NOI zu berechnen, ziehen Sie einfach 150.000 $ von 200.000 $ ab, um einen NOI von 50.000 $ zu erhalten. Wenn der NOI eine negative Zahl ist, die Betriebskosten höher sind als die gesamten Betriebseinnahmen und die Immobilie mit Verlust betrieben wird, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, NOI zu verwenden:

1. Kreditgeber und gewerbliche Kreditgeber: Bei der Entscheidung, ob eine Immobilie mit einer Hypothek belastet wird, verlassen sich Kreditgeber und Kreditgeber mehr auf den NOI als auf die eigene Kredithistorie des Investors. NOI ermöglicht es ihnen, Cashflows vorherzusagen, um die ursprünglichen Kosten einer Immobilie abzuschätzen. Erwirtschaftet die Immobilie einen Gewinn, ermitteln sie anhand dessen, wie viel Kredit sie bereit sind, dem Investor zu geben. Wenn sich jedoch nach der Bewertung der Einnahmen und Betriebsausgaben herausstellt, dass die Immobilie Verluste erwirtschaftet, ist es unwahrscheinlich, dass die Kreditgeber den Hypothekenantrag genehmigen.

2. Um ein klares Bild der Cashflows zu erhalten: Da der NOI schwer zu manipulieren ist, können Sie diese Formel verwenden, um ein klares Bild der Cashflows der Immobilie zu erhalten. Die einzige Möglichkeit, den NOI zu ändern, besteht darin, die Miete oder andere Gebühren zu erhöhen oder die Betriebskosten zu senken. Da die NOI-Berechnung Finanzierungs- und Einkommenssteuern ausschließt, erhalten Sie ein klares Bild davon, wie die Immobilie verwaltet wird.

3. Trendanalyse: NOI kann deutlich zeigen, wie sich die Rentabilität einer Immobilie über mehrere Jahre verändert. Wenn der NOI sinkt, ist das ein klares Zeichen dafür, dass Änderungen zur Verbesserung vorgenommen werden müssen. Wenn der NOI von Jahr zu Jahr steigt, deutet dies darauf hin, dass die Immobilie eine gute Gelegenheit zum Verkauf darstellt.

4. Immobilienbewertung vor dem Kauf: Wenn Sie feststellen, ob eine Gewerbeimmobilie ein guter Kauf wäre, kann NOI Ihnen dabei helfen, die Rentabilität der Immobilie zu bewerten und ein Angebot zu formulieren.