Что такое подход сравнения продаж и как он работает?

Одним из наиболее важных элементов построения карьеры в сфере недвижимости является понимание стоимости недвижимости. Специалисты по недвижимости используют несколько методов для оценки недвижимости для своих клиентов, в том числе метод сравнения продаж. Понимание того, как использовать подход сравнения продаж, может помочь вам предоставить клиентам точную информацию о ценности, которую они могут получить от продажи своего дома, или о том, сколько они должны заплатить при покупке новой недвижимости. В этой статье мы определяем подход к сравнению продаж и объясняем, как его использовать.

Каков подход к сравнению продаж?

Подход сравнения продаж (SCA) — это метод оценки недвижимости, который определяет стоимость недвижимости на основе недавней цены продажи недвижимости с аналогичными характеристиками в том же районе. Проведение оценки SCA включает в себя исследование свойств в определенной области и присвоение значений каждой из их характеристик, а затем корректировку стоимости рассматриваемого имущества в зависимости от наличия или отсутствия этих характеристик. Основная идея подхода сравнения продаж заключается в том, что общая стоимость недвижимости зависит от текущей цены продажи каждой из ее характеристик.

Например, рассмотрим дом с тремя спальнями, построенный в 1990 году, с полами из настоящего дерева. Если другой дом с тремя спальнями, построенный в 1990 году, с ламинатными полами и встроенным в землю бассейном, был продан за 300 000 долларов США в том же районе, вы можете предположить, что первоначальный дом имеет аналогичную продажную стоимость с увеличением стоимости деревянных полов и снижение стоимости отсутствия подземного бассейна. Точная ценность каждой функции зависит от исследования рынка в этом конкретном районе. Чтобы получить точную оценку, вы можете усреднить последние данные о продажах нескольких похожих объектов.

Кто использует метод сравнения продаж?

Специалисты по недвижимости регулярно используют в своей работе метод сравнения продаж, но любой, кому необходимо определить стоимость недвижимости, может использовать метод SCA. Сюда входят владельцы бизнеса, домовладельцы и инвесторы. Люди используют подход сравнения продаж, чтобы установить первоначальные цены продажи домов, определить справедливые цены предложения и оценить, является ли покупка хорошей инвестицией на текущем рынке.

Факторы SCA

Несколько факторов могут влиять на оценочную стоимость дома с помощью подхода сравнения продаж. Поскольку недвижимость и дома могут иметь разные характеристики и характеристики, специалисты по недвижимости учитывают несколько корректировок для определения справедливой и реалистичной оценочной стоимости. Это включает:

• Расположение: даже в пределах определенного района местоположение может оказать существенное влияние на стоимость дома. При проведении оценки SCA учитывайте географические характеристики, такие как близость к центру города и местным достопримечательностям.

• Размер участка: количество земли, прикрепленной к собственности, может оказать существенное влияние на стоимость продажи. Меньшие лоты обычно имеют более низкую стоимость, в то время как более крупные лоты могут продаваться по более высокой цене.

• Размер дома: количество спален и ванных комнат, вместимость гаража и площадь дома могут увеличивать или уменьшать стоимость недвижимости на рынке жилья.

• Характеристики дома: востребованные внутренние и внешние элементы могут повысить стоимость дома. Некоторые из особенностей, которые необходимо оценить, включают бассейны, террасы, мраморные столешницы, новую бытовую технику, лепные украшения, заборы и сводчатые потолки.

• Состояние недвижимости: возраст и состояние дома также могут влиять на его сравнительную стоимость. Если дом новее, чем другие в этом районе, он может иметь более высокую оценочную цену, в то время как такие факторы, как повреждение фундамента или гниение древесины, могут снизить стоимость.

Как использовать СКА

Вот базовый обзор того, как использовать подход сравнения продаж для оценки дома:

1. Перечислите ключевые функции

Начните с создания списка основных характеристик дома, который вы хотите оценить. Начните с основных характеристик, таких как расположение и количество спален, затем переходите к более мелким деталям, таким как внутренняя отделка и ландшафтный дизайн. Понимание особенностей дома может помочь вам найти другие дома с как можно большим количеством похожих характеристик. Это повышает точность вашей сравнительной оценки. Хотя вы, возможно, не сможете найти свойства с точными характеристиками исходного дома, вы можете использовать эти данные в качестве основы для будущих корректировок.

2. Найдите последние данные о продажах

Просмотрите последние листинговые цены и цены продажи домов в том же районе или районе. Чтобы метод сравнения продаж был точным, цены должны быть актуальными. Это связано с тем, что рынок недвижимости регулярно колеблется, поэтому старые цены могут не точно отражать то, что нынешние покупатели готовы платить за аналогичную недвижимость.

Если в непосредственной близости нет сопоставимых домов, вы можете расширить радиус поиска или поискать в других районах с аналогичной стоимостью недвижимости. При включении данных о продажах домов за пределами района первоначальной собственности будьте готовы внести дополнительные корректировки для учета поездок на работу и местоположения.

3. Выберите несколько домов

Используйте данные из нескольких свойств, чтобы повысить точность оценки. Анализ стоимости нескольких домов ограничивает возможность использования выброса в качестве основы для оценки стоимости дома. Например, если кому-то нужно быстро переехать, он может продать свой дом со значительной скидкой. Если вы используете только цену продажи этого дома в своей оценке SCA, вы можете случайно занизить свою собственность. Сравнивая недвижимость с несколькими другими домами, вы можете получить более реалистичное представление о продажах в этом районе.

4. Определить среднюю цену за квадратный метр

После выбора свойств для анализа определите начальную стоимость, рассчитав среднюю цену за квадратный фут для всех свойств. Затем умножьте это число на площадь дома, который вы хотите оценить. Хотя не все оценщики используют цену за квадратный фут для расчета стоимости дома, это может быть полезным ориентиром.

Например, при оценке дома с тремя спальнями площадью 2000 квадратных футов вы можете провести оценку SCA, используя три недавних продажи дома:

• Дом с тремя спальнями площадью 2200 квадратных футов, проданный за 275 000 долларов.

• Дом с тремя спальнями площадью 1900 квадратных футов, проданный за 266 000 долларов.

• Дом с двумя спальнями площадью 2000 квадратных футов, проданный за 240 000 долларов.

Общая средняя цена за квадратный фут среди всех трех домов составляет около 128 долларов. Это означает, что начальная оценочная цена дома площадью 2000 квадратных футов с тремя спальнями составляет 128 умноженных на 2000, или 256 000 долларов.

5. Внесите коррективы

Далее внесите коррективы, исходя из особенностей и особенностей жилища. Вы можете узнать точную стоимость конкретных объектов в вашем районе или оценить цену на основе общей стоимости дома. Уменьшите оценочную стоимость каждой функции, которой не хватает в собственности, и увеличьте стоимость любых дополнительных функций. Вносите коррективы для каждой функции, пока не получите окончательную стоимость продажи дома.

Например, если недвижимость похожа на другой дом по размеру и характеристикам, но также имеет большой задний двор, скорректируйте цену в сторону повышения. Для сломанной, ветхой или устаревшей мебели снизьте цену.

6. Сообщите оценочную стоимость

Сложите все корректировки, чтобы определить окончательную сумму оценки, и перечислите ее в отчетном документе. Полезно создать детализированный отчет, в котором объясняется значение каждой корректировки, чтобы вы могли объяснить свою оценку клиентам или легко вносить обновления. Кроме того, сохраните данные о продажах других домов, которые вы использовали для сравнения. Сохраняя точные и подробные документы, вы можете отслеживать, как стоимость дома и спрос на определенные функции меняются с течением времени.