Как сделать сравнительный маркетинговый анализ

Опубликовано 29 марта 2021 г.

Агенты по недвижимости часто используют сравнительный маркетинговый анализ (CMA) для сбора данных о потенциальных предложениях и продажах. Тем не менее, курсы по недвижимости, предшествующие лицензированию, могут редко охватывать эту тему во время подготовки. Агенты, которые самостоятельно изучают этот процесс, могут быть более конкурентоспособными в этой области, когда хотят покупать и продавать недвижимость для своих клиентов. В этой статье мы обсудим, что такое CMA, как его провести и поделимся примером вымышленного сценария CMA.

Что такое сравнительный маркетинговый анализ?

Сравнительный маркетинговый анализ — это процесс и последующий отчет, который специалисты по недвижимости используют для определения рыночной стоимости недвижимости. CMA использует цены на аналогичные объекты в этом районе, чтобы определить стоимость другого. CMA предоставляют сочетание объективных цифр и субъективных отзывов, чтобы получить листинговую цену.

Когда проводить СМА

Агенты по недвижимости могут использовать CMA по разным причинам в зависимости от потребностей своих клиентов или собственного бизнеса. Агенты по листингу могут составлять эти отчеты до первой встречи с клиентом. Это может помочь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у владельцев недвижимости о рыночной стоимости. Они также могут проводить обновленные CMA после первоначальной встречи.

Точно так же агенты по закупкам проводят CMA, когда пытаются получить лучшие цены на недвижимость для своих клиентов. Агенты также могут проводить CMA для личного бизнеса, например, для поиска способов создания нового бизнеса. Агенты могут использовать CMA для жилой и коммерческой недвижимости.

Как сделать СМА

Используйте эти шаги, чтобы научиться проводить сравнительный маркетинговый анализ:

1. Выберите свои данные

Начните процесс с определения того, какие данные вы будете использовать для проведения CMA. В число ваших целей может входить максимально точное сравнение нескольких похожих объектов. Чем больше характеристик вы знаете о каждом из них, тем точнее может быть ваш анализ. Рассмотрим такие факторы, как:

• Площадь: может применяться к таким объектам, как пустые участки или сельскохозяйственные угодья.

• Необычные особенности: могут включать бассейны, амбары или другие необычные элементы.

• Внутренняя отделка: такие предметы, как центральное отопление или вентиляция, бытовая техника и определенные типы освещения, могут привести к более высокой прейскурантной цене.

• Местоположение: может включать конкретную улицу или район, муниципалитет и расстояние от важных объектов.

• Количество ванных комнат и спален: больше жилых комнат может увеличить стоимость недвижимости.

• Недавние ремонтные работы: переделки, дополнения и обновления могут увеличить стоимость недвижимости.

• Общая площадь: более крупные объекты могут иметь более высокую прейскурантную цену.

• Год постройки: более новые объекты могут иметь более высокую прейскурантную цену

Многие агенты и покупатели считают местоположение одним из наиболее важных факторов при определении рыночной стоимости недвижимости. В частности, для жилых домов удаленность от школ и больниц, налоговые ставки и социальная атмосфера района могут повлиять на желание купить или легкость продажи.

2. Соберите налоговую информацию

Рассмотрите налоговые ставки, которые влияют на местоположение вашей собственности. Не все налоговые ставки одинаковы, и ставки налога на недвижимость могут повлиять на ежемесячный платеж домовладельца. Вы можете использовать прошлые оценки имущества в качестве справочной информации для налоговой информации. Вы также можете рассмотреть:

Процентная ставка

Процентная ставка — это налоговая ставка, используемая для расчета местных налогов на недвижимость. Он представляет собой сумму на каждые 1000 долларов стоимости имущества и применяется к его общей налогооблагаемой стоимости. Чем ниже процентная ставка, тем выше стоимость дома и ниже ставка налога.

Оценочная стоимость имущества

Налоговые инспекторы и местные налоговые органы также используют оценочную стоимость имущества для расчета соответствующих налоговых ставок. Эти расчеты включают в себя числа, включенные в домашнюю инспекцию и предыдущие данные о продажах для конкретной собственности. Чем ниже оценочная стоимость недвижимости, тем ниже налоги на недвижимость. Оценочная стоимость является одной из наиболее распространенных сумм в долларах для собственности и одним из самых надежных индикаторов стоимости собственности.

3. Изучите историю собственности

Изучите историю продаж и ремонта вашей конкретной недвижимости, чтобы узнать больше о вашем базовом значении стоимости. Подумайте о том, как давно недвижимость была продана в последний раз и как долго она находилась на рынке. Вы также можете исследовать процент увеличения или уменьшения продаж на текущем рынке недвижимости. Вы можете получить доступ к этой информации с помощью службы множественных списков (MLS). Рассмотрите возможность сбора данных за последние пять лет, таких как:

• Дни на рынке

• Окончательная цена продажи

• Список цен

• Корректировки цен

• Условия

Быстрые продажи предполагают, что дом, возможно, пользовался повышенным спросом или продавался по более высокой цене. Напротив, длительные продажи со снижением цены могут свидетельствовать о том, что цена листинга была слишком высокой. Вы также можете посмотреть, не выставили ли недвижимость на продажу другой агент или владельцы ранее и не удалили ли ее с рынка. Запишите любые изменения, обновления или улучшения с того времени, а также факторы, которые могли повлиять на продажу, такие как плохие фотографии, местный спад или насыщенный рынок.

4. Изучите недавние сопоставимые продажи

Найдите данные о недавно проданной недвижимости, чтобы сравнить ее с вашим конкретным списком. Недавние сопоставимые продажи — это недвижимость, похожая на ваше объявление, но снятая с продажи. Рассмотрите возможность выбора между четырьмя или пятью объявлениями, которые соответствуют критериям вашей собственности и были проданы в течение последних года или двух. На рынках с менее доступной конкуренцией вы можете быть более снисходительны к своим требованиям к сравнению. Например, вы можете выбрать недвижимость в пределах 300 квадратных футов от вашего списка. Рассмотрите возможность использования одного и того же типа свойств в вашем сравнении, например, сопоставление домов на одну семью с другими домами на одну семью, а не с многоквартирными домами.

5. Изучите недвижимость, выставленную на продажу

Проведите анализ сопоставимых объектов, которые все еще находятся на рынке. Как и в случае с недавними сопоставимыми продажами, выберите от четырех до пяти объектов и отслеживайте, как они работают на текущем рынке. Обратите внимание на такие факторы, как:

• Договорной статус

• Продолжительность времени на рынке

• Цена предложения

6. Оцените тенденции микрорынка

Тенденции микрорынка — это факторы, выходящие за рамки конкретных деталей недвижимости, которые могут повлиять на продажу или потенциальные условия жизни. Эти факторы могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества. Некоторые потенциальные тенденции микрорынка могут включать строительство крупных дорог, доступ к общественному транспорту или общественным удобствам, таким как парк или бассейн. Учитывайте эти факторы при сборе данных для вашего CMA. Вы можете использовать онлайн-картографические программы с видом на улицу, чтобы просмотреть сообщество, или проверить местные новостные агентства или каналы социальных сетей, чтобы узнать о потенциальных проектах реконструкции в этом районе.

7. Используйте свои данные для создания CMA

Используйте всю информацию, которую вы собрали о свойствах и сообществе, чтобы создать отчет CMA. Рассчитайте текущую стоимость вашего объявления и учтите микротренды и сделайте то же самое для сопоставимых свойств. Как правило, у вас будет три окончательных числа:

• Ваш прогноз листинга

• Средний прогноз прошлых сравнительных продаж

• Средний прогноз текущего рыночного производства

Расположите числа от меньшего к большему, чтобы получить прогнозируемый диапазон продажной цены.

8. Поделитесь своими результатами

Напишите краткий отчет или создайте презентацию для своих клиентов, чтобы показать свои выводы. Вы можете использовать диаграммы, графики и другие изображения, чтобы помочь им понять процесс анализа. Рассмотрите возможность включения:

• Адреса предметного списка и сопоставимых объектов

• Скорректированные цены реализации

• Значения корректировки для размеров участков, спален, ванных комнат, гаражей и других удобств

• Стоимость каждого объекта недвижимости в долларах за квадратный фут

• Информация о каждом объекте и его характеристики

• Стоимость недвижимости в списке

• Продажные цены на сопоставимые объекты

• Общая площадь каждого здания

Пример CMA

Используйте этот пример, чтобы увидеть вымышленное представление того, как агент по недвижимости может проводить CMA:

Фрэн — агент по недвижимости, который продает дом на одну семью в пригороде. В последний раз недвижимость продавалась два года назад за 170 000 долларов. С тех пор владельцы не производили никаких обновлений или ремонтов. Фрэн обнаруживает, что рыночная стоимость в этом районе за это время увеличилась на 2%. Используя эти данные, Фрэн прогнозирует текущую стоимость дома по формуле:

(170 000 долл. США * 0,02) + 170 000 долл. США = 173 400 долл. США

Кроме того, дом находится в трех минутах ходьбы от станции легкорельсового транспорта и имеет новый парк в конце квартала, который открылся шесть месяцев назад. По ее оценкам, эти микротренды стоят того, чтобы добавить 4000 долларов к стоимости дома. Она рассчитывает обновленную цену по формуле:

173 400 долларов США + 4 000 долларов США = 177 400 долларов США

Затем она находит по соседству четыре сопоставимых объекта, которые были проданы за последние два года и соответствуют критериям выставленного на продажу объекта без дополнительных корректировок. Она подсчитала, что их средняя цена продажи составляет 181 000 долларов.

Наконец, Фрэн находит два похожих дома через три улицы, которые все еще выставлены на продажу. Они указаны по цене 190 000 и 188 000 долларов соответственно. Оба были на рынке более 90 дней. Чтобы найти среднюю цену, она использует формулу:

(190 000 долл. США + 188 000 долл. США) / 2 = 189 000 долл. США

Фрэн считает, что диапазон CMA включает 177 400, 181 000 и 189 000 долларов. Она советует паре установить цену в этом диапазоне, чтобы продать свой дом.