Как рассчитать LTV за 4 шага (с формулой и примером)

8 апреля 2022 г.

LTV = (сумма ипотеки / стоимость оценочной недвижимости) x 100

Когда кто-то думает о покупке дома, он обычно обращается к кредитору за ипотекой. Отношение кредита к стоимости или LTV — это расчет, который многие кредиторы используют для утверждения ипотечных кредитов. При покупке недвижимости или дома понимание вашего LTV может помочь вам узнать свои шансы на одобрение ипотеки и узнать информацию о вашей процентной ставке. В этой статье мы рассмотрим, что такое коэффициент LTV, объясним, почему это важно для кредиторов, и расскажем, как рассчитать коэффициент LTV при покупке дома, а также приведем пример.

Что такое коэффициент LTV?

Коэффициент LTV — это способ оценить кредитный риск до одобрения ипотеки. Специалисты по ипотеке обычно выражают LTV в процентах, что объясняет разницу между суммой денег для кредита и общей стоимостью имущества, которым обычно является дом. Кредиторы используют коэффициенты LTV для анализа рисков и определения процентных ставок по ипотечным кредитам.

Почему коэффициент LTV важен для кредиторов?

Коэффициент LTV важен для кредиторов, потому что он помогает им определить вероятность того, что кто-то не выплатит свой кредит вовремя, что также известно как дефолт. Если коэффициент LTV низкий, в собственность вкладывается больше капитала, а это означает, что владелец ипотеки может оказаться более мотивированным для полной выплаты кредита. Если коэффициент LTV высок, общий платеж по кредиту выше, и существует большая вероятность невозврата кредита.

Почему коэффициент LTV важен для покупателей?

Люди, подающие заявку на ипотеку, могут захотеть узнать, каков их коэффициент LTV, потому что это может повлиять на их шансы на одобрение ипотеки и может изменить их процентные ставки по ипотеке. В зависимости от процента LTV покупателям также может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку, чтобы снизить риск невозврата кредита. Покупка этой страховки может повлиять на общую стоимость покупки дома, поскольку вам может потребоваться вносить дополнительные ежемесячные платежи для страхования вашего дома.

Как рассчитать коэффициент LTV

Вот четыре шага, которые помогут вам рассчитать коэффициент LTV:

1. Узнайте оценочную стоимость недвижимости

Чтобы рассчитать коэффициент LTV недвижимости, вам нужно знать стоимость, по которой она оценивается. Оценочная стоимость не обязательно совпадает с суммой, которую вы платите за дом. Например, если кто-то покупает дом за 85 000 долларов, но оценка говорит, что стоимость этого дома составляет 95 000 долларов, кредитор может основывать коэффициент LTV на 95 000 долларов.

2. Внесите первоначальный взнос

Прежде чем вы сможете рассчитать коэффициент LTV, вам также нужна сумма ипотеки. Сумма, которую вы платите за первоначальный взнос, может напрямую повлиять на вашу ипотечную ставку, поэтому вам нужно знать, какую часть общей суммы дома покупатель может заплатить, не нуждаясь в кредите. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже будет коэффициент LTV.

3. Определите сумму ипотеки

Сумма ипотечного кредита — это сумма, которую покупатель должен занять у кредитора, чтобы выплатить дом. Вы можете определить сумму ипотечного кредита, вычитая первоначальный взнос из общей стоимости дома. Например, если кто-то покупает дом за 125 000 долларов и вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов, сумма ипотечного кредита составляет 100 000 долларов.

4. Рассчитайте коэффициент LTV

Получив оценочную стоимость недвижимости и сумму ипотечного кредита, вы можете рассчитать коэффициент LTV. Во-первых, вы делите сумму ипотеки на оценочную стоимость дома. Затем вы умножаете это число на 100, чтобы получить процент. Этот процент и есть коэффициент LTV.

Что такое хороший коэффициент LTV?

Кредиторы обычно предлагают коэффициенты LTV от 50% до 95%, при этом более низкие проценты предлагают более низкие процентные ставки. Более низкий LTV также может увеличить ваши шансы на одобрение кредита. Многие кредиторы считают хорошим коэффициентом LTV значение ниже 80%, потому что выше этого значения вам может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку в дополнение к вашему кредиту.

Варианты правил коэффициента LTV

Вот некоторые обстоятельства, при которых правила коэффициента LTV могут отличаться:

кредиты FHA

Федеральное жилищное управление, или FHA, может предлагать кредиты заемщикам с низким или средним уровнем дохода. Эти кредиты предлагают более низкие требования к минимальному первоначальному взносу и кредитному рейтингу, чем традиционные кредиты, и они могут иметь коэффициент LTV до 96,5%. Однако этот тип кредита требует страховой премии наряду с традиционными выплатами по кредиту.

Кредиты VA и USDA

Министерство по делам ветеранов США (VA) предлагает ссуды бывшим военнослужащим, а Министерство сельского хозяйства США (USDA) предоставляет ссуды людям, живущим в сельской местности. Эти кредиты не требуют ипотечного страхования и могут допускать коэффициент LTV до 100%. Эти кредиты часто имеют дополнительные сборы вместо требования страхования.

Частные кредитные программы для малоимущих

Некоторые частные кредитные компании могут предлагать определенные кредитные программы для заемщиков с низким доходом, которые могут позволить коэффициент LTV 97%. Эти кредиты требуют частного ипотечного страхования, чтобы помочь снизить риск. Они также предназначены только для людей, которые имеют право на участие в программе в зависимости от уровня их дохода.

Пример коэффициента LTV

Это пример того, как кто-то может рассчитать коэффициент LTV:

Джеймс Далтон покупает у Александры Скотт дом, оценочная стоимость которого составляет 100 000 долларов. Он вносит первоначальный взнос за дом в размере 30 000 долларов. Затем он выполняет следующий расчет, чтобы определить сумму ипотечного кредита на основе его первоначального взноса:

Сумма ипотечного кредита = 100 000 долларов – 30 000 долларов США = 70 000 долларов США.

Как только Джеймс понимает, что ему нужно взять кредит в размере 70 000 долларов, он использует сумму своей ипотеки, чтобы сделать еще один расчет для определения своего LTV:

Соотношение LTV = (70 000/100 000) x 100 = 70

Это означает, что его LTV составляет 70%, и ему не нужно приобретать частную ипотечную страховку.