So führen Sie eine vergleichende Marketinganalyse durch • BUOM

Veröffentlicht am 29. März 2021

Immobilienmakler nutzen häufig vergleichende Marketinganalysen (CMA), um Daten zu potenziellen Angeboten und Verkäufen zu sammeln. In Vorlizenzierungskursen für Immobilien wird dieses Thema jedoch möglicherweise während der Vorbereitung selten behandelt. Makler, die sich in diesem Prozess weiterbilden, können in diesem Bereich wettbewerbsfähiger sein, wenn sie Immobilien für ihre Kunden kaufen und verkaufen möchten. In diesem Artikel besprechen wir, was eine CMA ist, wie man sie durchführt und geben ein Beispiel für ein fiktives CMA-Szenario.

Was ist eine vergleichende Marketinganalyse?

Bei der vergleichenden Marketinganalyse handelt es sich um einen Prozess und anschließenden Bericht, mit dem Immobilienfachleute den Marktwert einer Immobilie ermitteln. Die CMA verwendet die Preise ähnlicher Immobilien in der Region, um den Wert einer anderen Immobilie zu bestimmen. CMAs bieten eine Kombination aus objektiven Zahlen und subjektivem Feedback, um den Listenpreis zu ermitteln.

Wann sollte SMA durchgeführt werden?

Immobilienmakler können eine CMA aus verschiedenen Gründen in Anspruch nehmen, je nach den Bedürfnissen ihrer Kunden oder ihres eigenen Unternehmens. Listing-Agenten können diese Berichte vor ihrem ersten Treffen mit dem Kunden ausfüllen. Dies kann helfen, Fragen von Immobilieneigentümern zum Marktwert zu beantworten. Sie können auch nach dem ersten Treffen aktualisierte CMAs durchführen.

Ebenso führen Käufermakler CMAs durch, wenn sie versuchen, die besten Immobilienpreise für ihre Kunden zu erzielen. Agenten können CMAs auch für persönliche Zwecke durchführen, beispielsweise um Wege zur Generierung neuer Geschäfte zu finden. Makler können CMA für Wohn- und Gewerbeimmobilien nutzen.

Wie macht man SMA?

Mit diesen Schritten erfahren Sie, wie Sie vergleichende Marketinganalysen durchführen:

1. Wählen Sie Ihre Daten aus

Beginnen Sie den Prozess, indem Sie festlegen, welche Daten Sie zur Durchführung der CMA verwenden werden. Zu Ihren Zielen kann es gehören, mehrere ähnliche Immobilien möglichst genau zu vergleichen. Je mehr Merkmale Sie über die einzelnen Merkmale kennen, desto genauer kann Ihre Analyse sein. Berücksichtigen Sie Faktoren wie:

• Fläche: Kann auf Merkmale wie leere Grundstücke oder Ackerland angewendet werden.

• Ungewöhnliche Merkmale: Dazu können Schwimmbäder, Scheunen oder andere ungewöhnliche Merkmale gehören.

• Innenausstattung: Artikel wie Zentralheizung oder Lüftung, Geräte und bestimmte Arten von Beleuchtung können zu einem höheren Listenpreis führen.

• Standort: kann eine bestimmte Straße oder ein bestimmtes Gebiet, eine Gemeinde und die Entfernung zu wichtigen Orten umfassen.

• Anzahl der Badezimmer und Schlafzimmer: Mehr Wohnzimmer können den Wert einer Immobilie steigern.

• Kürzliche Renovierungen: Änderungen, Ergänzungen und Aktualisierungen können den Wert einer Immobilie steigern.

• Bruttofläche: Größere Immobilien können einen höheren Listenpreis haben.

• Baujahr: Neuere Immobilien haben möglicherweise einen höheren Listenpreis

Für viele Makler und Käufer ist der Standort einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie. Insbesondere bei Wohnimmobilien können die Entfernung zu Schulen und Krankenhäusern, die Steuersätze und die soziale Atmosphäre einer Gegend die Kauflust oder die Leichtigkeit des Verkaufs beeinflussen.

2. Sammeln Sie Steuerinformationen

Berücksichtigen Sie die Steuersätze, die sich auf den Standort Ihrer Immobilie auswirken. Nicht alle Steuersätze sind gleich und die Grundsteuersätze können sich auf die monatliche Zahlung eines Hausbesitzers auswirken. Sie können frühere Immobilienbewertungen als Referenz für Steuerinformationen verwenden. Sie können auch Folgendes in Betracht ziehen:

Zinsrate

Der Zinssatz ist der Steuersatz, der zur Berechnung der örtlichen Grundsteuer verwendet wird. Es handelt sich um einen Betrag pro 1.000 US-Dollar Immobilienwert, der auf den gesamten steuerpflichtigen Wert angewendet wird. Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Hauswert und desto niedriger der Steuersatz.

Geschätzter Wert der Immobilie

Steuergutachter und örtliche Finanzbehörden nutzen auch geschätzte Immobilienwerte zur Berechnung angemessener Steuersätze. Diese Berechnungen umfassen die in der Hausbesichtigung enthaltenen Zahlen und frühere Verkaufsdaten für die jeweilige Immobilie. Je niedriger der Schätzwert der Immobilie ist, desto niedriger sind die Grundsteuern. Der geschätzte Wert ist einer der häufigsten Dollarbeträge für eine Immobilie und einer der zuverlässigsten Indikatoren für den Wert einer Immobilie.

3. Erforschen Sie die Geschichte der Immobilie

Sehen Sie sich die Verkaufs- und Renovierungshistorie Ihrer spezifischen Immobilie an, um mehr über den zugrunde liegenden Wert zu erfahren. Überlegen Sie, wie lange die Immobilie zuletzt verkauft wurde und wie lange sie auf dem Markt war. Sie können auch den prozentualen Anstieg oder Rückgang der Verkäufe auf dem aktuellen Immobilienmarkt recherchieren. Sie können über einen Multiple Listing Service (MLS) auf diese Informationen zugreifen. Ziehen Sie in Betracht, Daten der letzten fünf Jahre zu sammeln, wie zum Beispiel:

• Tage auf dem Markt

• Endgültiger Verkaufspreis

• Preisliste

• Preisanpassungen

• Bedingungen

Schnelle Verkäufe deuten darauf hin, dass das Haus möglicherweise stark nachgefragt war oder zu einem höheren Preis verkauft wurde. Umgekehrt können längere Verkäufe mit sinkenden Preisen ein Hinweis darauf sein, dass der Listenpreis zu hoch war. Sie können auch prüfen, ob die Immobilie zuvor von einem anderen Makler oder Eigentümer zum Verkauf angeboten und vom Markt genommen wurde. Notieren Sie alle seither vorgenommenen Änderungen, Aktualisierungen oder Verbesserungen sowie Faktoren, die den Verkauf beeinflusst haben könnten, wie z. B. schlechte Fotos, eine lokale Verlangsamung oder ein gesättigter Markt.

4. Überprüfen Sie die letzten vergleichbaren Verkäufe

Suchen Sie nach kürzlich verkauften Immobilien, um sie mit Ihrem spezifischen Angebot zu vergleichen. Bei den jüngsten vergleichbaren Verkäufen handelt es sich um Immobilien, die Ihrem Angebot ähneln, aber vom Markt genommen wurden. Erwägen Sie die Auswahl zwischen vier oder fünf Angeboten, die Ihren Immobilienkriterien entsprechen und innerhalb der letzten ein oder zwei Jahre verkauft wurden. In Märkten mit weniger vorhandener Konkurrenz können Sie bei Ihren Vergleichsanforderungen nachsichtiger vorgehen. Sie können beispielsweise Immobilien im Umkreis von 300 Quadratmetern um Ihren Eintrag auswählen. Erwägen Sie, für Ihren Vergleich die gleiche Art von Immobilien heranzuziehen, z. B. Einfamilienhäuser mit anderen Einfamilienhäusern und nicht mit Mehrfamilienhäusern.

5. Forschungsimmobilien zum Verkauf

Führen Sie eine Analyse vergleichbarer Objekte durch, die noch auf dem Markt sind. Wählen Sie wie bei den jüngsten vergleichbaren Verkäufen vier bis fünf Immobilien aus und verfolgen Sie, wie sie sich auf dem aktuellen Markt entwickeln. Achten Sie auf Faktoren wie:

• Vertragsstatus

• Dauer auf dem Markt

• Preisvorschläge

6. Bewerten Sie Mikromarkttrends

Mikromarkttrends sind Faktoren, die über die spezifischen Details einer Immobilie hinausgehen und sich auf Verkäufe oder potenzielle Wohnbedingungen auswirken können. Diese Faktoren können den Wert der Immobilie erhöhen oder verringern. Zu den potenziellen Mikromarkttrends könnten große Straßenbauarbeiten, der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder öffentliche Einrichtungen wie ein Park oder ein Schwimmbad gehören. Berücksichtigen Sie diese Faktoren bei der Datenerfassung für Ihre CMA. Sie können Online-Straßenkartierungsprogramme verwenden, um sich einen Überblick über die Gemeinde zu verschaffen, oder lokale Nachrichtenagenturen oder Social-Media-Kanäle durchsuchen, um sich über mögliche Sanierungsprojekte in der Gegend zu informieren.

7. Verwenden Sie Ihre Daten, um eine CMA zu erstellen

Nutzen Sie alle Informationen, die Sie über die Immobilien und die Gemeinde gesammelt haben, um einen CMA-Bericht zu erstellen. Berechnen Sie den aktuellen Wert Ihres Angebots und berücksichtigen Sie Mikrotrends. Machen Sie dasselbe für vergleichbare Objekte. Normalerweise haben Sie drei Endzahlen:

• Ihre Listungsprognose

• Durchschnittliche Prognose vergangener Vergleichsumsätze

• Durchschnittliche Prognose der aktuellen Marktproduktion

Ordnen Sie die Zahlen von niedrig nach hoch, um Ihre voraussichtliche Verkaufspreisspanne zu ermitteln.

8. Teilen Sie Ihre Ergebnisse

Schreiben Sie einen kurzen Bericht oder erstellen Sie eine Präsentation für Ihre Kunden, um Ihre Ergebnisse zu präsentieren. Sie können Diagramme, Grafiken und andere Bilder verwenden, um ihnen das Verständnis des Analyseprozesses zu erleichtern. Erwägen Sie Folgendes:

• Adressen der Themenliste und vergleichbarer Objekte

• Angepasste Verkaufspreise

• Anpassungswerte für Grundstücksgrößen, Schlafzimmer, Badezimmer, Garagen und andere Einrichtungen

• Kosten jeder Immobilie in Dollar pro Quadratfuß

• Informationen zu jedem Objekt und seinen Eigenschaften

• Gelisteter Immobilienwert

• Verkaufspreise für vergleichbare Objekte

• Gesamtfläche jedes Gebäudes

Beispiel CMA

Sehen Sie sich anhand dieses Beispiels eine fiktive Darstellung an, wie ein Immobilienmakler eine CMA durchführen könnte:

Fran ist eine Immobilienmaklerin, die ein Einfamilienhaus in einem Vorort verkauft. Die Immobilie wurde zuletzt vor zwei Jahren für 170.000 US-Dollar verkauft. Die Eigentümer haben seitdem keine Aktualisierungen oder Reparaturen vorgenommen. Fran entdeckt, dass die Marktwerte in der Gegend in dieser Zeit um 2 % gestiegen sind. Anhand dieser Daten prognostiziert Fran den aktuellen Wert des Hauses anhand der Formel:

(170.000 $ * 0,02) + 170.000 $ = 173.400 $

Das Anwesen ist außerdem drei Gehminuten von einer Stadtbahnstation entfernt und verfügt über einen neuen Park am Ende des Blocks, der vor sechs Monaten eröffnet wurde. Sie schätzt, dass diese Mikrotrends es wert sind, die Kosten für ein Haus um 4.000 US-Dollar zu erhöhen. Es berechnet den aktualisierten Preis anhand der Formel:

173.400 $ + 4.000 $ = 177.400 $

Anschließend findet sie vier vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft, die in den letzten zwei Jahren verkauft wurden und ohne weitere Anpassungen die Listungskriterien erfüllen. Sie schätzte ihren durchschnittlichen Verkaufspreis auf 181.000 US-Dollar.

Schließlich findet Fran drei Straßen weiter zwei ähnliche Häuser, die noch zum Verkauf stehen. Sie werden bei 190.000 US-Dollar bzw. 188.000 US-Dollar notiert. Beide waren über 90 Tage auf dem Markt. Um den Durchschnittspreis zu ermitteln, verwendet sie die Formel:

(190.000 $ + 188.000 $) / 2 = 189.000 $

Fran geht davon aus, dass die CMA-Spanne 177.400 $, 181.000 $ und 189.000 $ umfasst. Sie rät Paaren, für den Verkauf ihres Hauses einen Preis in dieser Spanne anzusetzen.