So berechnen Sie den LTV in 4 Schritten (mit Formel und Beispiel) • BUOM

8. April 2022

LTV = (Hypothekenbetrag / geschätzter Immobilienwert) x 100

Wenn jemand darüber nachdenkt, ein Haus zu kaufen, wendet er sich in der Regel an einen Kreditgeber, um eine Hypothek aufzunehmen. Die Beleihungsquote (Loan-to-Value Ratio, LTV) ist eine Berechnung, die viele Kreditgeber zur Genehmigung von Hypotheken verwenden. Wenn Sie eine Immobilie oder ein Haus kaufen, kann Ihnen die Kenntnis Ihres LTV helfen, Ihre Chancen auf eine Genehmigung für eine Hypothek zu ermitteln und Informationen über Ihren Zinssatz zu erhalten. In diesem Artikel schauen wir uns an, wie hoch die LTV-Quote ist, erklären, warum sie für Kreditgeber wichtig ist, und erklären Ihnen anhand eines Beispiels, wie Sie die LTV-Quote beim Kauf eines Eigenheims berechnen.

Was ist das LTV-Verhältnis?

Das LTV-Verhältnis ist eine Möglichkeit, das Kreditrisiko einzuschätzen, bevor Ihnen eine Hypothek genehmigt wird. Hypothekenexperten geben den LTV in der Regel als Prozentsatz an, was die Differenz zwischen dem Kreditbetrag und dem Gesamtwert der Immobilie, bei der es sich in der Regel um ein Eigenheim handelt, erklärt. Kreditgeber nutzen LTV-Verhältnisse, um das Risiko zu analysieren und die Zinssätze für Hypotheken zu bestimmen.

Warum ist die LTV-Quote für Kreditgeber wichtig?

Die LTV-Quote ist für Kreditgeber wichtig, da sie ihnen dabei hilft, die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass jemand seinen Kredit nicht rechtzeitig zurückzahlt, was auch als Zahlungsausfall bezeichnet wird. Wenn die LTV-Quote niedrig ist, wird mehr Eigenkapital in die Immobilie gesteckt, was bedeutet, dass der Hypothekengläubiger möglicherweise motivierter ist, den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Wenn die LTV-Quote hoch ist, ist die gesamte Kreditzahlung höher und es besteht eine größere Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls.

Warum ist der LTV für Käufer wichtig?

Personen, die eine Hypothek beantragen, möchten möglicherweise wissen, wie hoch ihr LTV-Verhältnis ist, da dies ihre Chancen auf die Genehmigung einer Hypothek beeinträchtigen und ihre Hypothekenzinssätze ändern kann. Abhängig vom LTV-Prozentsatz müssen Käufer möglicherweise auch eine private Hypothekenversicherung abschließen, um das Risiko eines Kreditausfalls zu verringern. Der Abschluss dieser Versicherung kann sich auf die Gesamtkosten für den Kauf Ihres Eigenheims auswirken, da Sie möglicherweise zusätzliche monatliche Zahlungen für die Versicherung Ihres Eigenheims leisten müssen.

So berechnen Sie das LTV-Verhältnis

Hier sind vier Schritte, die Ihnen bei der Berechnung Ihres LTV-Verhältnisses helfen:

1. Ermitteln Sie den geschätzten Wert der Immobilie

Um den LTV-Wert einer Immobilie zu berechnen, müssen Sie den Wert kennen, mit dem sie bewertet wird. Der geschätzte Wert entspricht nicht unbedingt dem, was Sie für das Haus bezahlen. Wenn zum Beispiel jemand ein Haus für 85.000 US-Dollar kauft, das Gutachten aber einen Wert von 95.000 US-Dollar besagt, könnte der Kreditgeber das LTV-Verhältnis auf 95.000 US-Dollar stützen.

2. Machen Sie eine Anzahlung

Bevor Sie Ihre LTV-Quote berechnen können, benötigen Sie auch die Höhe Ihrer Hypothek. Der Betrag, den Sie für eine Anzahlung zahlen, kann sich direkt auf Ihren Hypothekenzins auswirken. Sie müssen daher wissen, wie viel vom Gesamtpreis des Hauses ein Käufer zahlen kann, ohne einen Kredit zu benötigen. Je höher die Anzahlung, desto niedriger ist die LTV-Quote.

3. Bestimmen Sie die Höhe der Hypothek

Der Hypothekenbetrag ist der Betrag, den ein Käufer von einem Kreditgeber leihen muss, um das Haus abzubezahlen. Sie können die Höhe Ihres Hypothekendarlehens ermitteln, indem Sie die Anzahlung vom Gesamtpreis des Hauses abziehen. Wenn jemand beispielsweise ein Haus für 125.000 US-Dollar kauft und eine Anzahlung von 25.000 US-Dollar leistet, beträgt die Hypothekensumme 100.000 US-Dollar.

4. Berechnen Sie Ihr LTV-Verhältnis

Sobald Sie den geschätzten Wert der Immobilie und die Höhe des Hypothekendarlehens kennen, können Sie die LTV-Quote berechnen. Zunächst dividieren Sie den Hypothekenbetrag durch den geschätzten Wert des Hauses. Anschließend multiplizieren Sie diese Zahl mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Dieser Prozentsatz ist das LTV-Verhältnis.

Was ist ein gutes LTV-Verhältnis?

Kreditgeber bieten in der Regel LTV-Verhältnisse zwischen 50 % und 95 %, wobei niedrigere Zinssätze niedrigere Zinssätze bieten. Ein niedrigerer LTV kann auch Ihre Chancen auf eine Kreditgenehmigung verbessern. Viele Kreditgeber halten eine LTV-Quote unter 80 % für eine gute LTV-Quote, da Sie darüber hinaus möglicherweise zusätzlich zu Ihrem Kredit eine private Hypothekenversicherung abschließen müssen.

Optionen für LTV-Ratio-Regeln

Unter folgenden Umständen können die Regeln für das LTV-Verhältnis abweichen:

FHA-Darlehen

Die Federal Housing Administration (FHA) kann Kreditnehmern mit niedrigem und mittlerem Einkommen Kredite anbieten. Diese Kredite bieten niedrigere Mindestanzahlungs- und Kreditwürdigkeitsanforderungen als herkömmliche Kredite und können LTV-Verhältnisse von bis zu 96,5 % aufweisen. Allerdings erfordert diese Art von Darlehen zusätzlich zu den herkömmlichen Darlehenszahlungen eine Versicherungsprämie.

VA- und USDA-Darlehen

Das US-Veteranenministerium (VA) vergibt Kredite an ehemalige Militärangehörige und das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) vergibt Kredite an Menschen, die in ländlichen Gebieten leben. Diese Kredite erfordern keine Hypothekenversicherung und können LTV-Verhältnisse von bis zu 100 % ermöglichen. Für diese Kredite fallen oft zusätzliche Gebühren an, anstatt dass eine Versicherung erforderlich ist.

Private Kreditprogramme für die Armen

Einige private Kreditunternehmen bieten möglicherweise bestimmte Kreditprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen an, die sich eine LTV-Quote von 97 % leisten können. Für diese Kredite ist eine private Hypothekenversicherung erforderlich, um das Risiko zu reduzieren. Außerdem sind sie nur für Personen gedacht, die aufgrund ihres Einkommensniveaus Anspruch darauf haben.

Beispiel für ein LTV-Verhältnis

Dies ist ein Beispiel dafür, wie jemand das LTV-Verhältnis berechnen könnte:

James Dalton kauft von Alexandra Scott ein Haus mit einem geschätzten Wert von 100.000 US-Dollar. Er leistet eine Anzahlung für ein Haus in Höhe von 30.000 US-Dollar. Anschließend führt er folgende Berechnung durch, um anhand seiner Anzahlung die Höhe seiner Hypothek zu ermitteln:

Hypothekenbetrag = 100.000 $ – 30.000 $ = 70.000 $.

Sobald James erkennt, dass er einen Kredit in Höhe von 70.000 US-Dollar aufnehmen muss, verwendet er den Hypothekenbetrag, um eine weitere Berechnung zur Bestimmung seines LTV durchzuführen:

LTV-Verhältnis = (70.000/100.000) x 100 = 70

Das bedeutet, dass sein LTV 70 % beträgt und er keine private Hypothekenversicherung abschließen muss.